Altlasten beim Grundstückskauf

Auch beim Grundstückskauf ist unbedingt die Möglichkeit zu berücksichtigen, dass sich auf einem Grundstück schädliche Bodenverunreinigungen befinden können. Der Käufer eines belasteten Grundstückes setzt sich verschiedenen Risiken aus:
 
Inanspruchnahmerisiko: Risiko, von der zuständigen Behörde für die Durchführung von Untersuchungs- und Sanierungsmaßnahmen in Anspruch genommen zu werden.

Investitionsrisiko: Risiko, dass bei vorgesehenen Investitionen (z. B. Baumaßnahmen) auf einem Grundstück aufgrund des vorhandenen Belastungspotenzials, zusätzliche Kosten entstehen.

Nutzbarkeitsrisiko: Risiko, dass ein Grundstück zum Beispiel durch neue bodenschutzrechtliche Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen oder durch Restriktionen im Falle einer Überplanung (Bebauungsplan) nur eingeschränkt oder nicht mehr genutzt werden kann.

Risiko eines altlastenbedingten finanziellen Minderwertes: Risiko, dass das Vorhandensein eines Altlastverdachts oder einer Altlast zu einem schlechten "Image" des Grundstücks führt und daher über die Sanierungskosten hinausgehende Wertabschläge anzusetzen sind.
 
Der Kaufinteressent eines Grundstückes sollte sich aufgrund dieser Risiken frühzeitig zunächst bei den Fachbehörden informieren, ob für das betreffende Grundstück ein Altlastverdacht vorliegt. Darüber hinaus sollte der Kaufinteressent auch eigene Recherchen über die Vorgeschichte eines Grundstückes durchführen. Es ist nämlich nicht auszuschließen, dass sich im Stadtgebiet noch weitere bisher nicht bekannte Altlastverdachtsflächen befinden.

Wenn ein Altlastverdacht vorliegt, sollten vor dem Kauf des Grundstückes Untersuchungen zur Feststellung des tatsächlichen Gefährdungspotentials und der möglicherweise für die geplante Nutzung oder die Gefahrenabwehr erforderlichen Sanierungskosten durchgeführt werden. Der Kaufinteressent oder Verkäufer sollte sich vor der Beauftragung einer solchen Unter-suchung frühzeitig von den Fachbehörden beraten lassen, um den Untersuchungsumfang abzustimmen. Auf diese Weise kann der Unter-suchungsumfang optimiert werden, und es können behördlicherseits für erforderlich gehaltene Nachuntersuchungen vermieden werden.

Unabhängig davon, ob ein Altlastverdacht besteht oder festgestellt wird, sollten in Kaufverträgen die vorgenannten bodenschutzrechtlichen Risiken eindeutig geregelt werden. Nach dem neuen Bodenschutzrecht kann nämlich nicht nur der Verursacher (oder Verkäufer) einer Altlast, sondern auch ein Eigentümer oder Inhaber einer tatsächlichen Gewalt (z. B.  der Mieter oder Pächter) über ein belastetes Grundstück von der zuständigen Behörde zur Gefahrenabwehr (Gefährdungsabschätzung u. Sanierung) herangezogen werden. Das bedeutet: Auch wer ein Grundstück mit einer ihm beim Kauf unbekannten und von ihm nicht verursachten Altlast erworben hat, muss damit rechnen, die Kosten für ggf. von der Fachbehörde angeordnete Gefährdungsabschätzungen und Sanierungs-maßnahmen zu tragen.
 
Die sich aus der Bodenschutzgesetzgebung in Zusammenhang mit potentiellen Bodenverunreinigungen ergebenden Risiken sollten daher von den Vertragspartnern im Kaufvertrag eindeutig zugeordnet werden. Hierbei sind auch die relativ kurzen zivilrechtlichen Verjährungsfristen zu berücksichtigen, da eine Altlast möglicherweise erst Jahre nach dem Erwerb, z. B. bei Baumaßnahmen erkannt wird. Es empfiehlt sich daher, dass die Parteien  sich bei der Vertragsgestaltung auch rechtlich beraten lassen.